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主题: [社会焦点] 南宁的低价“三产房”能买吗?有何风险?这篇推文说透了  (您是本帖的第 5506个阅读者,共33个回复)

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[社会焦点] 南宁的低价“三产房”能买吗?有何风险?这篇推文说透了


昨天,时空网微信公众号推送了一篇关于“三产房”的推文《官宣:南宁邕宁区和高新区这25个楼盘千万别碰!是违建项目》,提醒市民千万不要因为便宜而去购买“三产房”。不少网友不解:官方公告为什么用“谨慎购买”这种词汇?到底能买还是不能?就不能明说能不能买吗?

今天,切咧妞就对购买、投资“三产房”的风险点进行全方位的解读,希望能解开大家心中的疑团。

1、什么是“三产房”

其实“三产房”就是在三产用地上开发的楼盘。

三产用地:是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后产生的就业及生活问题,而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地,以往多用于建农贸市场、商铺、写字楼等。

“三产用地”位于城市规划区域内,但它的性质是集体所有土地,不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益,该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证,且出租期限受法律限制不能超过20年。

2、“三产房”、拆迁安置房、小产权房有什么区别?


3、如何辨别“三产房”与回迁安置房?

安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

安置房,因土地性质不同而分为三种类型:


1、国有出让土地性质的拆迁安置房(统称全产权房屋),全产权房屋取得房产证后可上市交易;

2、国有划拨土地性质的拆迁安置房(统称有限产权房屋),有限产权房在补缴土地出让款后才可上市交易;

3、集体土地性质的拆迁安置房,不能直接上市交易。



集体土地上的拆迁安置房想要上市交易,需通过转变土地性质实现:

经农村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后,可申请将拨用集体土地按规定程序转变为国有划拨土地;

而国有划拨土地转变为国有出让土地的,经批准后按规定补办出让手续并补缴土地出让价款,在两次转变后,在集体土地上建设的拆迁安置房才具备上市交易的条件。

所以,“农村住宅回建房”、“三产房”冒名“安置房”的原因,根源在于二者的土地类型都是集体土地、而“回建房”与“安置房”容易混淆,冒用“安置房”更容易取得购房者信任。

4、南宁“三产房”数量远不止被曝光的25家

请注意!昨天时空网推文中所述的高新区10个项目、邕宁区15个项目只是高新区、邕宁区公告的第一批,可能还有第二批、第三批……想想都挺可怕,单单高新区、邕宁区就有这么多“三产房”,那全南宁得有多少啊!

▲街上这类广告比比皆是

根据切咧妞从网络上搜集到的信息,南宁的“三产房”多到吓人。到底有多少呢?粗略统计,至少50个!从分布来看,除了高新区、邕宁区这两个三产房大户外,在安吉、相思湖、沙井、经开区、大沙田等板块均有不少“三产房”分布。

数了数南宁正规商品房,包含一些尾盘和新盘,也就200个左右。“三产盘”就有50个,达到商品房的1/4,数目不可谓不大。

大家平时看到那些单价明显低于市场价的,单价只有三四千元的,八成就是“三产房”了。

只是,很多“三产房”不承认罢了。事实上,很多销售方经常用安置房的概念混淆视听,声称国家允许销售,且可以办证。

捏,今天一大早,切咧妞在东盟商务区地铁站口就接到下面这样一张楼盘传单,号称“首付仅7万起、总价25万起”,你们猜猜是不是“三产房”?


5、“三产房”为什么那么火爆?

在昨天的推文中,有网友留言说:“存在即合理,南宁商品房这三年的房价涨那么高,政府有考虑到基层老百姓的住房问题以及城中村土地改革问题,小编你不要站着说话不腰疼,像万科一套小三房,首付二十多万,月供6000左右,打工阶层压力山大。政策是好的,只不过三产开发用地开发商为了多赚钱违建而已,并不违法。违建交点罚款完事。”

南宁的老百姓买商品房有多难?可以用一组公开的数据来说明,下面是2018年全国50个主要城市的房价收入比:

▲南宁房价收入比达12.3。来源:国民经略

房价收入比,顾名思义,就是房价与收入之比,一般以住房总价与家庭年收入之比来计算。这一指标衡量的是普通居民家庭购房的难度——不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。

从上表可以看到,南宁排在第19位,市民需要不吃不喝12.3年才能够买得起一套房。

当下的南宁,买套正规商品房,100㎡左右的户型,总价基本都要100万左右,首付起码要20多万。

这对于那些没有好的工作,没有什么学历,没有什么技能,月薪两三千的低收入者来说,买套房犹如天方夜谭。即使好不容易借了钱交齐了首付,月供也是还不起。

有需求就有市场,这也不难理解“三产房”为何那么火爆了。

6、“三产房”有何风险?

商品房买不起,有网友就问了:果仅仅出于刚需自住目的,小产权房可以买吗?

▲时空网友“黑夜vs白天”在时空论坛发帖询问购买小产权房的风险

上文已经说到,小产权房是违章建筑,是万万买不了的。而购买或投资“三产房”,风险也是非常巨大的,这一点,请大家务必有清醒的认识。

南宁市国土资源局相关负责人介绍,产业用地是对被征地农村集体经济组织的安置途径之一。主要依据是《南宁市人民政府关于印发南宁市集体土地征收与补偿安置办法的通知》(南府发〔2013〕10号)第十八条规定,因征地需要安置的,除按法律规定支付安置补助费外,市人民政府可以根据实际情况通过安排产业用地、实物补助或自谋职业补助等方式之一拓宽安置途径。

产业用地在符合城乡规划要求的前提下,可以用于发展第二、三产业,在供地时依据《土地利用现状分类》,土地用途为其他商服用地。由此可见,产业用地的土地权利人只能是农村集体经济组织,用于建设商业类房产发展产业,开发商用于开发建设住宅进行销售的行为不符合规定。

“三产房”的风险点主要集中在以下几方面:

风险一:购买“三产房”无法办理个人不动产权证

南宁市国土资源局称,将产业用地用于商品住宅开发不符合规定,产业用地上开发建设的住房不具备“五证”齐全的条件,购买此类住房的市民无法办理不动产权证。此外,集体土地性质的产业用地也不得转让。

根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,因此,购买此类住房的市民无法拥有不动产权权利,也无法通过补缴土地出让金上市合法交易买卖。

近年来,少数开发企业、农村集体及其他经济组织利用集体土地进行违法开发、建设、销售,扰乱了南宁市房地产市场秩序。早在2013年,南宁市住房保障和房产管理局就在官方网站中发出《关于禁止利用集体土地进行违法开发建设的通告》。

南宁市国土资源局提醒,广大市民应避免购买产业用地上开发建设的住房,以免造成财产损失。


风险二:土地使用权租赁期到期后将失去使用权

在龙岗片区的一个“三产房”项目,销售人员称,由于是三产用地建房,该项目只有一本“大证”,个人无法办理不动产权证,购买时签订的也不是购房合同,而是合作建房合同,“其实买的是40年的使用权,所以要签订两份有效期是20年的合同”。

南宁市房地产监察支队相关科室工作人员分析,如今,有的房地产开发商通过租赁集体土地在三产用地上进行投资开发,购房者以投资参与项目合作建房的方式获得使用权,与开发商签订的是《合作建房合同》,而不是购房合同,并不具备房屋产权。今后,如果根据新的规划对“三产房”进行拆迁,对于该村村民以外的人而言,很有可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬境地。

另外,在土地使用权出让(租赁)期到期了以后,这部分土地仍然会回归到村民,归全体村民所有,那么,购房者就不能继续享有土地使用权。

风险三:若开发商资金链断流市民房款“打水漂”

从开发商资质的角度而言,想要购买“三产房”的市民也要面临一定的风险。一名房地产业内人士表示,“三产房”在开发商身上的隐患不小。由于土地价格上扬,部分小型房地产公司已经拿不到地,所以都将目光集中在了三产用地,开发商和村委签订租用协议后开始建设,但开发商资金并不充裕,推动项目主要靠房屋出售后拿到的回款,“南宁有个项目听说开盘两个月内就要回款1000万元以上才能支撑下去,那么低的售价,并不好做”。

业内人士表示,因为三产用房大多是小型的房地产开发商,所以可能出现资金链断流,或是未经过合法的报建、审批等程序情况,市民购买的商品房可能没办法正常竣工,将会面临“房子未必能建起来”的风险。“早几年好多三产房都没能做起来,烂尾的特别多,安吉就有好几个。”

7、购买、投资“三产房”前,请先看下面这几个案例

(1)133㎡仅45万元!她在南宁买了套低价房,最后却“钱房两空”

2015年5月10日,河池的梁女士以每平方米3398元的价格,购买了广西某房地产公司在南宁市高新区开发的一处楼盘的一套133.76㎡的房屋,总价45.4万元,首付款13.62万元。

咨询律师后,她才得知广西某房地产公司在没有办理《商品房预售许可证》的情况下,以“合作建房”的名义变相销售商品房,属违法售房行为。梁女士多次找广西某房地产公司,要求解除合同,退还首付款,但该公司置之不理。
   
2015年底,梁女士将广西某房地产公司告上西乡塘区法院。法院调查后发现,梁女士所购买楼盘项目是一块集体三产建设用地,只能出售给附近某村的村民。2016年7月,法院一审判决,双方签订的合同无效,某房地产公司要返还梁女士购房款13.62万元,并支付相应利息。

判决生效后,某房地产公司分文未付,梁女士申请强制执行。法院调查后,发现某房地产公司银行账户上仅剩7000余元,法院依法扣划后支付给梁女士。而该公司法人代表戴某下落不明。梁女士花钱买来3年艰难讨债路。

▲2018年8月15日,梁女士得到线索:戴某当天出现在该楼盘售楼部,于是请法官到现场协调


(2)赢了官司,却要不回首付款,法官上门,开发商才还钱

2017年5月,杨女士在街边看到一个楼盘的宣传单,只要签订合作建房合同,就能以3500元的价格买到一套房。她选了一套114平方米的房子,并支付16万多元首付。

交钱后,杨女士才发现,该房其实是在某村三产用地上建设的小产权房,她只有使用权。

细想之后,杨女士反悔,并将开发商告上法院。赢了官司,可开发商却并未返还首付款给她。

2018年6月24日,执行法官上门,开发该楼盘的某房地产公司才将17万元执行款转到法院账户。

(3)这个楼盘被曝光了N次,2年过去了还是不毛之地!


网友爆料,称位于南宁市江南区沙井的欧洲科尔玛小镇三产楼盘,开发商是南宁市鑫瑞宏丰投资开发有限公司,该开发商从2017年初就开始对外施骗,以合作建房的名义欺骗消费者,购买该楼盘!

早在2018年8月23日,就有媒体曝光过该楼盘。曝文称,有购房者在2017年见到科尔马小镇的销售员在宣传,项目还有正规的土地批文,2500元/㎡的单价让她很心动,便交了10万元首付并签署《合作建房合同》。没想到,1年多过去了(即2018年),现场还是个坑。

2019年6月10日,又有网友爆料称,欧洲科尔玛小镇还是一片不毛之地!

类似的案例还有很多,篇幅所限,切咧妞就不发上来了,想看请自行问度娘即可。

最后,还是用官方说的那句话作为结尾吧:“三产”用地项目不能用于商品住宅开发,所建设的房产不能出售,不能办理预售证和个人不动产权证!敬请广大网友慎重购买、投资上述房产。如果你承受不了购买或投资“三产房”可能出现的风险,建议还是不碰为好!





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2019-6-12 18:41 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
小产权,三产地的区别是一个是直接在集体土地上建房,一个是在集体土地被征收后申请到的发展产业用地上建房,建议都不要购买,安置房稍微靠谱一点,不过安置房怎么购买呢?


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2019-6-12 19:02 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
自己承担风险,到时别逼逼就行

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2019-6-12 19:25 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
抢了党的商品房市场


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2019-6-12 19:49 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
本帖最后由 面包SO 于 2019-6-12 20:01 编辑

说真的如果三十万得套房使用权70年无房产证不得交易绝多数人还是愿意买的。买这种房的多数都知道里面的性质。现在就是有几种情况1政府部门说你是违法建设的没有手续.2开发商拿钱跑路烂尾.3村民之间纠纷产生的问题。主要还是三证问题就算你请正规的设计院出图工程公司建设人家也不会批证给你。

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[LV.7]常住居民III

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2019-6-12 19:54 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
没有你名下的产权,你说有没有风险。


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2019-6-12 20:06 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
面包SO 发表于 2019-6-12 19:49
说真的如果三十万得套房使用权70年无房产证不得交易绝多数人还是愿意买的。买这种房的多数都知道里面的性质 ...

港真,冒这种风险去买。还真不如一起合伙买一套正规商品房,特别是婚前两个要好的朋友。(婚后多了两个婆娜是非多)

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2019-6-12 20:12 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
房托 喉舌 鉴定完毕


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2019-6-12 20:19 发短消息 显示全部楼层 |点赞(1)
id1903306380 发表于 2019-6-12 20:06
港真,冒这种风险去买。还真不如一起合伙买一套正规商品房,特别是婚前两个要好的朋友。(婚后多了两个 ...

两好友合伙买只能投资,要自住也是单身狗时如果是有人结婚了想拿来住的也不方便。搬与不搬资金成本如何收回都麻烦,搞不好兄弟都没得做。

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[LV.1]初来乍到

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2019-6-12 20:21 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
没交保护费,到时候黑衣人来拆你没商量


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2019-6-12 21:24 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
前几个月,还有龙岗,五象的楼盘打电话来,就是三产房,要我9000一平米。我说为什么那么贵,她说正规开发旁边的都卖到1万6了,我要你9000算便宜的了。


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[LV.Master]伴坛终老

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2019-6-12 21:38 发短消息 显示全部楼层 |点赞(1)
飽死膽大的,餓死膽小的


    如果註定要失敗。那就讓我們現在就結束吧!!!!!

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2019-6-12 21:55 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
今天还有三产房的销售人员打电话来骚扰。口口声声什么证都有,手续齐全。我问出对方的楼盘名字后跟她说。网上有暴出来你们那个是手续不全的小产权房。还想再调戏一下她的。对方马上挂电话了。


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2019-6-12 22:39 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
钱多无事艺就买吧


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2019-6-12 23:13 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
商品房卖不出去了吗??

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2019-6-13 00:58 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
商业第一法则,利润和风险成正比


学文八年未中举。习武靶场引弓误伤官吏,万般无奈从医,出师未久,父偶感风

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2019-6-13 10:06 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
低于市场价的东西你就得多留个心眼了!


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2019-6-13 10:15 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)
我只是个普通人,没有权力通天的爹,所以,有好事到我头上的时候,我都是躲开的。我不求大富大贵,我只想安安稳稳老老实实活到老去


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2019-6-13 10:25 发短消息 显示全部楼层 |点赞(0)


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yeyouren00 发表于 2019-6-13 10:06
低于市场价的东西你就得多留个心眼了!

一些砖头水泥商品房你觉得是市场价吗?

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